Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nedir
Kira sözleşmelerinin yasal prosedürlere uygun bir çerçevede hazırlanması hem ev sahibinin hem de kiracının kısa ve uzun vadede yaşayabileceği olası sorunları ortadan kaldırır. Kira sözleşmesi, iki taraf özelindeki anlaşmanın belli bir sorumluluk ya da beklenti kapsamında net biçimde belgelenmesi olarak kabul görür.
Hukuki bir güvence sunan bu sözleşmede yer alan tüm maddelerin çok kapsamlı bir şekilde ele alınması gerekir. Ne yazık ki sözleşmede yer alan boşluklar, tarafların ciddi problemlerle karşılaşmasına yol açabilir. Bu içerikte, “Kira sözleşmesi nasıl doldurulur?”, “Konut sigortası nedir?” ve “Kira sözleşmesi kaç yıl geçerli? gibi trend sorular başta olmak üzere kira sözleşmesine dair pek çok soruya yanıt verilmektedir.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Konut kira sözleşmesi veya bilinen bir diğer adıyla kira kontratı, mülk sahibinin söz konusu konutu, belli bir süre zarfında kiracıya verdiğini yazılı anlamda beyan eden sözleşmedir. Hem ev sahibi hem de kiracı, sözleşmede geçen koşulları yerine getireceğini taahhüt eder.
Günümüzde kira sözleşmelerine okumadan imza atılması, maddelerin detaylıca incelenmemesi ciddi riskleri beraberinde getirir. Bu ve benzer sözleşmeler, oluşabilecek her türlü anlaşmazlıkta temel referans noktasıdır. Tam da bu gerekçeyle ev kira sözleşmesi konusunda bilinçli şekilde hareket etmek gerekir.
Kira sözleşmesine dair yasal çerçeve, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi özelinde aktarılmıştır. Bir tür senet işlevi gören bu önemli sözleşme, uzlaşılan tüm koşulları bünyesinde barındırır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi yapılırken hem kiralama ile alakalı genel hükümler belirlenmeli hem de ilgili mülkte var olan demirbaşlar belirtilmelidir. Peki kira sözleşmesi nasıl yapılır?
Kira kontratı yapılırken mülkün adresi, cinsi, mülk sahibinin ve kiracının iletişim bilgileri aktarılmalıdır. Öte yandan resmi olarak kiranın bedeli ile beraber başlangıç ve bitiş zamanları da sözleşmede belirtilmelidir. Bu bölüm, genel olarak sözleşmenin en kritik alanı olarak bilinir.
Kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da demirbaşlarla alakalıdır. Özellikle de eşyalı olarak ev kiralayan kişiler için demirbaşların detaylı olarak yazılması şarttır. Su sayaçlarından posta kutusu anahtarına dek eve dair teslim edilen her türlü demirbaş bu alana geçirilmelidir. Kira sözleşmeleri 2 ayrı nüsha olacak şekilde doldurulmalıdır. Bu nüshalardan biri ev sahibi diğeri ise kiracıya verilmelidir.
Sözleşme konusunda kırtasiyelerden ya da internette yer alan hazır şablonlardan faydalanmak mümkündür. Kira kontratında imzaya dair yetki, kiracı ve mülk sahibindedir. Konut sahibi, vekâlet vererek kendisi adına bir başkasının imza atmasını sağlayabilir. 18 yaşını doldurmamış kişilerin kira kontratında herhangi bir imza yetkisi bulunmaz.
Kira Sözleşmesi Türleri Nelerdir?
Kira kontratı türleri incelendiği zaman temel olarak yazılı ve sözlü kira sözleşmeleri ile karşılaşmak mümkündür. Bir başka deyişle kiracı ve ev sahibi arasında yapılan sözleşmeler, yazılı/noter onaylı olabileceği gibi doğrudan sözlü şekilde de gerçekleşebilir. Ancak yazılı sözleşme, her iki tarafın belli konularda anlaştıklarını gösteren somut bir belge olduğu için hakların korunması adına daha güvenilir bir opsiyondur.
Sözlü olarak oluşturulmuş kira kontratları, hukuki zeminde yetersizlikler barındırabilmektedir. Bu da dava ya da anlaşma süreçlerinin uzamasına yol açabilir. Kira sözleşmelerini içeriğine göre 3 ayrı grupta incelemek mümkün:
Adi Kira Sözleşmesi
Adi kira sözleşmesi mülk sahibi ve mülkü kiralamak isteyen kişi arasında yapılır. Sözleşme; geri verme sorumluluğu, kira bedeli ve kullanma devri gibi unsurları bünyesinde barındırır.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde eğer 15 gün öncesinden kiracı yazılı olarak bir fesih bildirimi gerçekleştirmemişse, sözleşme aynı şartlarda otomatik olarak 1 sene daha uzatılır. Üstü kapalı olmayan işyerleri, (açık otoparklar vs.) çatılı iş yeri koşullarından ziyade genel kira sözleşmesine dair hükümlerle değerlendirilir. Diğer yandan depo ya da bir hobinin icrası için kullanılan mekânlar da bu kapsamda değerlendirilmez. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerindeki uyuşmazlıklar için Türk Borçlar Kanunu’nun 4’üncü bölümündeki Madde 339 ve devamı referans alınır.
Ürün Kira Sözleşmesi
Türk Borçlar Kanunu içerisinde ürün kira sözleşmelerine dair özel bir yer ayrılmıştır. Kanunun 357. maddesinde ürün kira sözleşmesine dair tanımlama yapılırken kiracının edim sorumluluğu olan işletme yükümlülüğüne vurgu yapılmaktadır. Yükümlülüğe dair tüm detaylar Madde 364 ile düzenlenmiştir. Bu sözleşme ile beraber kiralananın işletilmesine dair sorumluluklar eksiksiz şekilde karşılık bulmalıdır.
Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Kira sözleşmesi hazırlanırken tüm detaylar oldukça açık ve şeffaf bir şekilde ortaya konulmalıdır. Öznel, yoruma açık durumların oluşmasına izin verilmemelidir. Kira sözleşmesi hukuki bir sürece girilmesi durumunda belirleyici ve kritik bir rol üstlenir. Sözleşme hazırlanırken, kira kontratı örneği ile beraber bu konudaki güncel yasalar incelenmeli ve herhangi bir boşluğa yer verilmemelidir. Bir belge niteliğine sahip olan kira sözleşmesini hazırlarken dikkat edilmesi gerekenleri 9 ayrı başlık altında inceledik:
Tapu Bilgileri ve Konutun Özellikleri Belirtilmeli
Kira sözleşmenizi yapmadan önce ev sahibinin gerçekten ilgili mülkün sahibi olduğunu tapu belgesi üzerinden kontrol etmek gerekir. Aynı şekilde vekâlet edilen durumlarda vekâlet belgesi talep edilmelidir. Öte yandan mülke ait adres, iletişim ya da teknik odaklı bilgiler, kapsamlı bir şekilde sözleşmeye geçirilmelidir. Kiracının ve ev sahibinin kimlik bilgileri konusunda gerekli kontroller gerçekleşmelidir. Tapudaki bilgilerin doğru ve eksiksiz şekilde sözleşmeye yansımaması hem abonelik süreçlerinde hem de doğabilecek diğer sorunlarda hak kayıplarına yol açabilir.
Depozito Belirlenmeli, Vadeli Mevduat Hesabında Tutulmalı
Kira sözleşmeleri yapılırken dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta da depozito tarafındadır. Depozito tutarı belirlenirken özellikle de eşya ve demirbaş tespiti yapmak önemli olacaktır. Hatta mümkünse bu konuda detaylı fotoğraf çekimi yapılmalıdır. Talep edilen depozito bedelinin, 3 aylık kira bedelini aşmaması gerekir.
Depozitoya dair iade şartları da aynı şekilde sözleşmede net biçimde belirtilmelidir. Geçici bir teminat olarak kabul edilen depozito, kiralanan konutun/mülkün fiziksel anlamda zarar görmeyeceğine dair talep edilen tutarı ifade eder. Depozito tutarında, özellikle uzun süreli kiracılık durumlarında ciddi anlamda değer kaybı söz konusu olabilir. Bunu engellemek adına depozito tutarı, mutlaka vadeli bir mevduat hesabında tutulmalıdır.
Aidat ve Diğer Giderleri Kim Ödeyecek Kararlaştırılmalı
Aidat, ortak kullanım hizmetlerinin karşılığı olarak ödenen tutarı ifade eder. Aidat ödemesi, kiracının sorumluluğu kapsamında yer alır. Sözleşme esnasında özel bir durum söz konusu olmadığı sürece aidatın bizzat kiracı tarafından ödeneceği açıkça ifade edilmelidir. DASK ise doğrudan mülk sahibinin sorumluluğundadır.
Kira Bedeli ve Ödeme Zamanı Belirlenmeli
Kira kontratlarında bir aya tekabül eden net kira tutarı ve bunun senelik karşılığı hesaplanarak yazılmalıdır. Bu alana aynı zamanda kira sözleşmesinin başlangıç tarihi de dahil edilmelidir. Kiracının yapacağı ödemeler için tamamen bu madde referans alınır.
Konutta Demirbaş Tespiti Yapılmalı, Sözleşmeye Eklenmeli
Konut kira sözleşmesi yapılırken konut içerisinde bulunan demirbaş eşyaların tespiti yapılmalıdır. Sözleşmeye dahil edilen eşya listesi, kiracının konutu teslim alırken var olan eşyalara dair sorumluluklarını açıkça ortaya koyar.
Kiracı Tadilat Yapacaksa Kapsamı Belirtilmeli
Kiracılar, zaman içerisinde içinde yaşadıkları konutta belli değişiklikler ya da tadilat çalışmaları yapmak isteyebilir. Böyle durumlarda tadilatın kapsamı sözleşme içerisinde kendine açıkça yer bulmalıdır. Tadilatın tam manasıyla hangi bölgeleri kapsadığı, kullanılan malzemelerin neler olduğu ve en önemlisi tadilattan sonra konutun orijinal haline döndürülmesine gerek olup olmadığına dair unsurlar belirtilmelidir.
Sözleşme Tapuya Şerh Edilmek İsteniyorsa Eklenmeli
Kimi özel durumlarda ev sahibi ile kiracı arasında gerçekleşen sözleşme, her iki tarafın da güvencesini sağlamak adına sözleşme tapuya şerh edilebilir. Şerh talebi, sözleşmenin resmi kayıtlarda belirtilmesine yol açar. Söz konusu durum genel olarak anlaşmanın güvenilirlik düzeyini artıran bir unsur olarak kabul görür.
Kiracının Konutu Nasıl Teslim Aldığı Belirtilmeli
Ev sahibi ve kiracı kontrat hazırlarken konutun ne şekilde teslim edildiği bilgisini mutlaka kontrata eklemelidir. Konuta dair güncel durum, varsa eşyaların/demirbaşların listesi ve diğer kritik detayların kontrolünü kapsar. Kiracı olan taraf, konut teslimi sırasında herhangi bir kusur ya da eksiklik saptarsa, bunu bildirebilmesine dair hakkını da ilgili maddeyle beraber koruma altına almalıdır. Tadilat ve bakım süreçlerine dair masrafların kim tarafından karşılanacağı da aynı şekilde bu alanda belirtilmelidir.
İki Tarafın da İmzaladığı Sözleşme Saklanmalı
Her iki tarafın da hazırlanan sözleşmeyi özenli bir şekilde saklaması en az detaylı bir sözleşme hazırlamak kadar önemlidir. Taraflar, imzaladıkları sözleşmeden birer kopya alırlar ve olası anlaşmazlıklarda bu belgeyi bir referans olarak sunarlar. Hazırlanan sözleşmenin fotoğrafını çekerek belgeyi dijital alanda da tutma şansı elde edilebilir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
“Kira sözleşmesi nasıl feshedilir?” sorusu, bu konu özelinde sık sorulan sorular arasındadır. Kira sözleşmesi feshi ile alakalı süreç bildirim ve dava olmak kaydıyla iki ayrı biçimde gerçekleştirilir. Öncelikle bu tip sözleşmelerin süreli ya da süresiz olma durumu ile beraber sözleşme başlangıç tarihi ve bitiş tarihi, fesih konusundaki temel ölçüdür. Tüm bu bilgilerin yanında ev sahibinin ya da kiracının özel bir durumda net şekilde kusurlu olması da fesih koşullarına etki eder. Yazılı bildirim ya da dava hakkının kullanılmadığı durumlarda 1 senelik kira sözleşmeleri 1 sene daha devam eder.
İstanbul kiralık daire seçenekleri ile dikka t çeken Hupev sayesinde güvenli ve konforlu ev bulma deneyimini bir adım öteye taşımak mümkün.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi kaç yıllığına yapılabilir?
Kira kontratları genel olarak 1 seneliğine yapılmaktadır. Yine de bu yönde özel bir zorunluluk söz konusu değildir. Burada önemli olan, tarafların anlaşma süresi konusunda karşılıklı anlaşmaya varmalarıdır.
Hazırlanan kira sözleşmesinin bir örneğini kiracıya vermek gerekir mi?
Hazırlanan kira sözleşmesinin bir nüshası, mutlaka kiracıya da verilmelidir. Bu sayede kiracı, ileride doğacak olumsuzluklar karşısında referans olarak sunacağı bir belgeye sahip olur.
Kira sözleşmesi yapmak zorunlu mu?
Söz konusu sözleşmelerin yazılı olarak gerçekleşmesi yasal olarak zorunlu değildir. Fakat haklarınızı koruma altına almak adına, mutlaka detaylı bir sözleşme yaparak evinizi kiraya verin!
1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
1 senelik sözleşme dolduktan sonra ev sahibinin otomatik olarak bu yönde bir yetkisi oluşmaz. Kiracının evden yasal çerçevede çıkarılabilmesi adına belli bir bildirim süresi gereklidir.